橡树湾LIVING MALL

 橡树湾地块基础信息：位于北京市海淀区上地清河板块，livingmall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万平米。全部为华润置地自持并自主运营    
        
    Living Mall for more living的全新消费理念    
    橡树湾Living Mall是华润置地在北京打造的第一个大型都市综合体项目，是由华润置地独资拥有和发展的，面向北京上地中关村区域高知型终端消费人群，立足年轻家庭消费和上地商务消费，集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。    
        
    区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城    
        
    精准的定位：    
    深入研究核心商圈消费者的消费行为，客群定位于年轻的家庭式消费，将区域商业中心定位为Livingmall而不是Shopping Mall，在设计、招商、运营、推广以及物业管理诸多环节实现情感定位与功能定位的统一，超越对传统商业的直接竞争，同时强化客户的购物体验，规避与网络商业的竞争。    
    功能需求与情感需求的全面解决：    
    购物不应该是一个区域商业中心提供的全部功能，不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑其心理的体验、生理的舒适、情感的需求，应该是一个安全、安心的场所。是一家人欢度美好时光的地方，是开始新的生活的地方，是文化传承的地方。     
        
    专业的营造：    
    在前期的设计、产品标准制定以及营造等环节，如何充分体现功能需求与情感需求的统一，大到交通和商业动线设计，小到卫生间和休憩座椅的选择，都应该经得起专业的考究。橡树湾区域商业中心选择了专业实力最强的支持团队    
        
    国际一流的商业设计公司：    
    目前世界上对商业建筑规划拥有深度理解和高超造诣的建筑设计机构并不是很多。而我们的原则是必需要将商业与建筑成熟地结合起来，首先要理解建筑，还要更加理解商业的原理和客观规律。实现商业因素与建筑元素的完美结合。目前，国际上在这一领域较有代表性的有美国捷得、RTKL、BENOY。最后经过沟通与比较，选择了有着丰富商业设计经验的BENOY设计公司。BENOY：2009亚洲MIPIM奖的获得者（ION ORCHARD)，代表作有香港的ELEMENT (圆方），英国的BLUE WATER    
    机电设计理念：    
    高经济效益    
    高效率及节省能源    
    系统能灵活适应将来不同运作的变化需求    
    系统高度安全及可靠性    
    易于维修保养    
    环 保    
    提供舒适及卫生的环境    
    空调冷源形式选择：本项目商业、餐饮、超市及酒店等主要区域最终采用水冷式制冷机组作为冷源，部分区域如影院考虑到机房设置位置及运营管理等因素采用风冷式制冷机组作为冷源。    
    冰场通风空调方案详细研究:冰场的空调设计非常具有挑战性，如何有效控制湿度和防止冰面溶化、起雾、防止周边围护结构表面结露是设计的要点。福坤利用流体力学电脑模拟，详细分析了空调系统的设计要求，根据最终需求和建筑布置方案提供有效可行和低能耗的空调设计方案。    
        
    顾客购物动线：    
        
    i. 采用端头主力店的哑铃型设计，利用两端的主要承租户来吸引消费者在购物中心内做双向流动，获得经营效益。     
    b、 主动线明确清晰，减少副空间的形成。    
    c、 多主力店型动线设计，合理分散和吸引人流，维持商场整体的租赁价值，避免产生局部的经营死角。    
    i. 通过2.3层的空中连廊连接东西两区，实现人流无障碍穿行和流动    
    d、 充分利用空间，获得最大的可使用面积，提高商业的使用率。    
    e、 体现人性化思路，通过动静区、中庭、景点和配套功能的协调分布，使一个面积较大的商业物业拥有。    
    f、 舒适而理想的环境。顾客在消费时有清晰的方向感，不容易迷路，不容易产生疲劳和压抑感。    
    g、 合理的曲线式布局能够增加商铺的展示面的长度，活跃空间视点。避免一眼望穿和过度曲折。    
    建筑结构：超定位的标准    
    柱距：减少柱子数量，加大柱距，做成11.5米 x 8.4米的柱网    
    层高：首层层高6000，净高约3800-4200    
    其它楼层5700，净高约3600-4000    
    室内设计：针对目标人群个性特点，以体现商场氛围的4个关键词：趣味、时尚、温暖、轻松(interesting/international/warm/easy)为要素的风格鲜明的室内设计。    
    a、天花与地坪使用曲线造型 ，增强空间的活泼感和导向性。    
    b、进人处采用自然质感的材料，如实木或竹木。    
    c、卫生间和电梯轿厢等小空间突出活泼及趣味感。    
        
    细腻的招商运营    
    采用统一招商，统一服务、统一物业管理、统一推广、统一经营管理的系统化管理模式，营造舒适的经营环境和购物环境：    
    定制化的招商：从定位到招商，我们一直在与目标消费者沟通，充分了解他们对于业态及品牌的偏好。